【離婚と家の財産分与】住宅ローンが残る家はどうする？売却・住み続ける場合の注意点

2026.10.10
スタッフブログ

半田市・知多エリアで不動産のご相談を承っております、株式会社ハイプレイス代表の石川健太郎です。

「離婚することになったけれど、住宅ローンが残っている家はどうすればいいの？」「子どものために今の家に住み続けたいけれど、ローンは大丈夫？」

離婚に伴う財産分与では、預貯金などと違って、家や土地、そして住宅ローンの扱いが特に複雑になります。この記事では、財産分与の基本から、家と住宅ローンの分け方、注意点まで、不動産の専門家の立場から分かりやすく解説します。

※本記事は一般的な情報をまとめたものです。財産分与の話し合いや交渉の代理、個別の法律相談は弁護士の業務となります。当社では、不動産の査定・売却など不動産に関する部分をお手伝いしています。

1. 財産分与とは？

財産分与とは、夫婦が「結婚している間に協力して築いた財産」を、離婚の際に分け合うことです。一方がもう一方に請求できる権利で、分ける割合は原則として2分の1ずつです。ただし、話し合いでお互いが合意すれば、どちらかが多く受け取ることもできます。

請求できる期限が「5年」に延びました

2024年の民法改正により、2026年4月1日以降に離婚した場合、財産分与を請求できる期限は離婚から5年になりました。それより前（2026年3月31日まで）に離婚した場合は、従来どおり2年のままなので注意しましょう。

財産分与の3つの種類

清算的財産分与：最も一般的な形です。結婚中に築いた財産を、それぞれの貢献度に応じて分けます。専業主婦（夫）で収入がなかった場合も、家事で貢献したとして分与を受けられます。
扶養的財産分与：離婚後に生活が苦しくなると見込まれる場合に、余裕のある側が一定期間、生活費を支えるものです。
慰謝料的財産分与：慰謝料の意味合いを含めて財産を分けるものです。

2. 財産分与の対象になるもの・ならないもの

対象になるもの（共有財産） 結婚中に築いた財産は、どちらの名義でも対象になります。

現金・預貯金
不動産（一戸建て・マンション・土地）
車
積立型の生命保険、株式などの有価証券
退職金など

住宅ローンなど「マイナスの財産」も考慮されますが、どちらかが個人的に作った借金は含まれません。なお、厚生年金は「年金分割」という別の制度で分けます。

対象にならないもの（特有財産）

独身時代の貯金
どちらかの親から相続・贈与された財産
別居後に築いた財産など

家についても「結婚中に購入した」家は対象、「親から相続した」「独身時代のお金だけで買った」家は原則として対象外です。頭金の一部だけ親が出したといったケースは判断が難しいため、弁護士へのご相談をおすすめします。

3. 家の分け方は大きく2つ

① 売却して現金で分ける

家を売って現金にし、それを分ける方法です。まずは不動産会社に査定を依頼し、「査定額」と「住宅ローンの残り」を比べます。査定額は会社によって異なるので、金額の根拠をきちんと説明してもらえるかも大切なポイントです。

アンダーローン（査定額＞ローン残高）：売却代金でローンを完済し、残ったお金を分けます。いちばんシンプルな方法ですが、買い手が見つかって売却が終わるまでは分与も完了しません。
オーバーローン（査定額＜ローン残高）：売ってもローンが残るため、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て売る「任意売却」を検討します。任意売却は信用情報に影響が出ることがあるため、慎重な判断が必要です。

② どちらかが住み続け、もう一方に現金を渡す

どちらかが家を引き取って住み続け、もう一方には家の価値の半分（ローン残高を差し引いた額）を現金で渡す方法です。子どもの転校を避けたい場合などに選ばれます。このときは家の「今の価値」を正しく把握することが前提になります。

4. どちらかが住み続けるときの住宅ローンの注意点

ローン名義人が住み続ける場合

いちばんシンプルなケースです。ただし、出ていく側が連帯保証人になっていると、将来返済が滞ったときに支払いを求められるおそれがあります。金融機関に保証人の変更を相談しましょう。

ローン名義人が出ていき、もう一方が住む場合

「夫がローンを払い続け、妻と子どもが住む」といったケースです。住む側には安心に見えますが、返済が滞ると家が競売にかけられ、立ち退きを求められるリスクがあります。また、住宅ローンは「名義人本人が住むこと」が条件のため、金融機関への確認も必要です。取り決めは公正証書に残しておくと安心です（公証役場で作成できます）。

夫婦でローンを組んでいる場合（ペアローン・連帯債務）

返済中にローンを片方だけの名義に変えることは、原則として認められません。住み続ける側の単独名義にしたい場合は、住宅ローンの借り換えを検討します。ただし、借り換えには審査があるため、収入などによっては難しいこともあります。

5. 離婚で家を売るときの注意点

話し合いがまとまらないときは調停へ：離婚前なら「離婚調停」、離婚後なら「財産分与請求調停」を家庭裁判所に申し立てる制度があります。具体的な進め方は弁護士にご相談ください。
相手が勝手に売ってしまうおそれ：家が相手の単独名義だと、同意なく売却されてしまうこともあります。心配な場合は、仮処分・仮差押えといった保全手続きについて弁護士にご相談ください。
税金にも注意：家を売って利益が出た場合は「譲渡所得税」がかかります。マイホームの売却であれば「3,000万円の特別控除」が使える場合もあります。また、家そのものを相手に渡す場合も、渡した側に税金がかかることがあるため、事前に税理士へ確認しておくと安心です。

6. まずは「家の今の価値」を知ることから

売るにしても住み続けるにしても、話し合いの土台になるのは「家が今いくらなのか」という数字です。客観的な査定額があるだけで、話し合いがずっと進めやすくなります。

株式会社ハイプレイスでは、代表の私が最初から最後まで直接担当し、ご相談内容は秘密厳守でお受けします。「まだ話し合い前だけれど、相場だけ知りたい」という段階でもお気軽にご相談ください。司法書士・税理士とも連携していますので、名義変更や税金のご相談もあわせてご案内できます。

なお、財産分与の割合や条件についての交渉・代理、法律上のアドバイスは弁護士の業務となるため、当社では行っておりません。当社では、話し合いの資料となる査定書のご用意や、ご夫婦の合意に基づく売却のお手伝いなど、不動産の面からサポートいたします（共有名義の家を売るには、名義人全員の同意が必要です）。

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この記事を書いた人

株式会社ハイプレイス代表取締役　石川健太郎 宅地建物取引士・空き家マイスター

半田市を拠点に、知多半島エリアの不動産売買・相続・空き家のご相談をお受けしています。「不動産を通じて不安を『安心』へ」をモットーに、お客様一人ひとりに寄り添ったご提案を心がけています。

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