家を売っても税金ゼロ？「居住用財産の3,000万円特別控除」をわかりやすく解説

「家を売ったら、税金がたくさんかかるのでは？」

自宅の売却を考えたとき、よくいただくご質問です。実は、自分が住んでいる（住んでいた）家を売る場合には、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。この特例を使えると、税金が大きく減ったり、ゼロになったりすることもあります。

今回は、この「居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除」の仕組みと、使える条件、注意点をわかりやすく整理します。

🏠 3,000万円特別控除ってどんな特例？

個人が、自分の住んでいる（住んでいた）家や、家とその土地（借地権を含みます）を売ったときに、譲渡所得（売って出た利益）から最高3,000万円を差し引ける特例です。

※親から相続した「空き家」（自分は住んでいない家）を売る場合は、「相続空き家の3,000万円特別控除」という別の特例になり、要件も異なります。

譲渡所得は、次の式で計算します。

売った金額 −（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

この譲渡所得から、最高3,000万円を差し引けます。

自分が住んでいた土地・建物（所有期間5年超）を、6,000万円で売却。取得費は2,500万円、譲渡費用（仲介手数料など）は300万円。特例の要件を満たしているものとします。

① 譲渡所得

6,000万円 −（2,500万円＋ 300万円）＝ 3,200万円

② 税金の比較（長期譲渡所得の税率20.315％で計算）

	課税される所得	税金の目安
特例を使わない場合	3,200万円	約650万円
3,000万円控除を使う場合	200万円	約41万円

※税率は所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％の合計です。

※所有期間が10年を超える場合は、「軽減税率の特例」と一緒に使えることがあり、税金はさらに下がります。

※所有期間は、売った年の1月1日時点で判定します。

譲渡所得が3,000万円以下なら、控除の結果、税金はゼロになります。

次の条件を満たせば、土地だけの売却でも使えます。

そのほか、災害で家がなくなった場合の取り扱いもあります。

家と土地を夫婦で共有している場合、要件を満たせば共有者それぞれが最高3,000万円の控除を受けられます。

一方で、「土地は夫、建物は妻」のように名義が分かれている場合は、原則として建物を持っている人だけが対象になります（一緒に住んでいて同時に売るなど、一定の要件を満たせば両方に使える場合もあります）。

新しい家に入居した年やその前後の年に3,000万円特別控除を使うと、新しい家の住宅ローン控除が使えなくなることがあります。どちらが有利かはケースによって異なるため、住み替えのときは早めに確認しておきましょう。

特例を使うには、売った年の翌年に確定申告が必要です。控除の結果、税金がゼロになる場合も申告は必要なので、忘れないようにしましょう。

3,000万円特別控除は、使えるかどうかで税金が数百万円単位で変わることもある、とても大きな特例です。ただし、名義や住んでいた期間、売るタイミングなどで使えるかどうかが変わるため、売る前に確認しておくことが大切です。

個別の税額の計算や、特例が使えるかどうかの判断は、税理士や税務署にご相談ください。当社では、不動産会社として、ご自宅の査定や売却スケジュールのご相談でサポートしています。必要に応じて税理士とも連携しながら進めますので、お気軽にご相談ください。

電話：0569-27-7550

公式LINE：https://lin.ee/rulxib0

お電話・LINEどちらでもお気軽にどうぞ。

株式会社ハイプレイス代表石川健太郎

宅地建物取引士・空き家マイスター

半田市を中心に、知多半島の不動産売買・空き家・相続不動産のご相談をお受けしています。

株式会社ハイプレイス愛知県半田市青山四丁目1番地7 パインビロウB 宅地建物取引業愛知県知事(1)第24917号 TEL：0569-27-7550