【家を売ったら税金はいくら？】不動産の譲渡所得税をやさしく解説｜所有期間・特例・確定申告のポイント
半田市・知多エリアで不動産の売却をサポートしております、株式会社ハイプレイスの石川です。
「家を売ったら、税金はどれくらいかかるの？」 「売ったお金がそのまま手元に残るわけじゃないの？」
売却のご相談で、とてもよくいただく質問です。不動産を売って利益が出たときにかかる税金を、一般的に「不動産譲渡税（譲渡所得税）」と呼びます。この記事では、その仕組みと、売る前に知っておきたいポイントを分かりやすくご紹介します。
※本記事は一般的な制度のご紹介です。実際の税額の計算や特例の適用判断、確定申告については、税理士または税務署へご確認ください。
1. 不動産譲渡税とは？
不動産譲渡税という名前の税金があるわけではなく、土地や建物を売って得た利益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税・復興特別所得税のことをまとめて呼んでいます。
ここで大切なのは、税金がかかるのは「売った値段」ではなく「もうけ」の部分だということです。買ったときより安く売れた場合など、利益が出なければ譲渡所得税はかかりません。
2. 「もうけ（譲渡所得）」の計算方法
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費：その不動産を買ったときの代金や、購入時の諸費用（仲介手数料、登録免許税など）。建物は、年数が経った分の価値の目減り（減価償却）を差し引いて計算します。
- 譲渡費用：売るときにかかった仲介手数料、印紙税、測量費、立ち退き料など。
買ったときの金額が分からないときは注意
親の代からの土地などで、買ったときの契約書や領収書が見つからない場合は、取得費を売却価格の5%として計算することがあります（概算取得費）。この場合、利益が大きく計算され、税金が高くなりがちです。売ることを考え始めたら、まずは購入時の書類を探しておくのがおすすめです。
なお、相続した不動産は、亡くなった方が買ったときの取得費を引き継ぎます。
3. 税率は「所有期間」で約2倍も違う
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約40% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20% |
「5年」の数え方に落とし穴
所有期間は、買った日から売った日までではなく、売った年の1月1日時点で判定します。
たとえば2021年4月に買った家の場合、
- 2026年中に売る → 2026年1月1日時点で約4年9か月 → 短期（約40%）
- 2027年に入ってから売る → 2027年1月1日時点で約5年9か月 → 長期（約20%）
実際に5年たったと思って売ったら短期扱いだった…ということにならないよう、売る時期は注意が必要です。相続した不動産は、亡くなった方の所有期間も引き継ぎます。
4. マイホームを売るときの主な特例
- 3,000万円特別控除：自宅を売った場合、利益から最大3,000万円を差し引けます。住まなくなってから売る場合は「住まなくなった日から3年目の12月31日まで」の売却が対象です。また、親子や夫婦など身内への売却は対象外です。
- 10年超所有の軽減税率の特例：所有期間が10年を超えるマイホームなら、3,000万円控除を使ったあとの利益について、さらに低い税率が適用される場合があります。
- 特定の居住用財産の買換えの特例：一定の条件で自宅を買い換える場合、税金を将来に繰り延べられます（3,000万円控除との併用はできません）。
特例にはそれぞれ細かな要件があり、どれを使うかで税額が大きく変わります。適用できるかどうかは、税理士や税務署へ事前に確認しましょう。
5. 売った翌年は「確定申告」を忘れずに
不動産を売った年の翌年、2月16日〜3月15日（原則）に確定申告をして納税します。住民税は、申告の内容をもとにその後に請求されます。
特に注意したいのは、3,000万円控除などの特例で税金が0円になる場合でも、特例を使うには確定申告が必要という点です。「税金がかからないから申告しなくていい」と勘違いされやすいので、ご注意ください。
6. 売る前に「手元に残る金額」を把握しておきましょう
譲渡所得税は、売った後しばらくしてから支払うため、売却代金を使ってしまって、あとで納税に困る…ということもあります。
株式会社ハイプレイスでは、売却のご相談の際に、
- 所有期間（いつから持っているか）の確認
- 購入時の契約書など、取得費が分かる書類の確認
- 仲介手数料など、売却にかかる諸費用の概算
を一緒に整理しています。具体的な税額の計算や確定申告は税理士の業務となりますので、必要に応じて地元の税理士へのご相談をご案内しています。
「まだ売るか決めていないけれど、今売ったらいくらぐらいになる？」という段階から、お気軽にご相談ください。
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この記事を書いた人
株式会社ハイプレイス 代表取締役 石川 健太郎 宅地建物取引士・空き家マイスター
半田市を拠点に、知多半島エリアの不動産売買・相続・空き家のご相談をお受けしています。「不動産を通じて不安を『安心』へ」をモットーに、お客様一人ひとりに寄り添ったご提案を心がけています。
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